Atenție! Legea Nordis promite siguranță, dar ascunde doar o falsă protecție
„Legea Nordis”, adoptată recent de Senat, promite protecția cumpărătorilor de locuințe. Totuși, experți juridici în domeniul imobiliar susțin că actul normativ oferă doar o iluzie de siguranță. Avocatul Paul Dumbrăvanu subliniază lipsa garanțiilor reale și menținerea avantajelor disproporționate pentru dezvoltatori. Acesta avertizează că modificările legislative creează doar iluzia protecției consumatorilor și mențin un dezechilibru structural profund în favoarea dezvoltatorilor imobiliari. „Proiectul nu abordează cauzele reale ale vulnerabilității cumpărătorilor. În loc să implementeze măsuri preventive, adoptă soluții reactive care nu rezolvă problema de fond – riscul disproporționat asumat de cetățean”, susține Dumbrăvanu.
Contextul Legii Nordis
Senatul României a aprobat, pe 14 aprilie, „Legea Nordis”, un set de modificări legislative menite să ofere o protecție sporită cumpărătorilor de locuințe aflate în faza de proiect. Proiectul de lege urmează să fie dezbătut în Camera Deputaților. Dacă inițiativa va trece și de deputați, aceasta ar putea fi trimisă la promulgare și aplicată.
Minusurile inițiativei legislative
În centrul legii se află un set de măsuri menite să sporească siguranța cumpărătorilor. Printre acestea se numără: limitarea avansului la 15%, eșalonarea plăților în funcție de etapele de construcție, sancțiuni financiare pentru dezvoltatorii care deturnează fondurile și acordarea unui statut privilegiat cumpărătorilor în caz de insolvență. Cu toate acestea, analiza juridică identifică trei mari probleme fundamentale:
Dezechilibrul în alocarea riscului financiar
Sistemele europene performante (Franța, Belgia) limitează avansul la 0–5%, în timp ce România permite până la 15%, iar etapele de plată sunt vag definite. Dezvoltatorii pot încasa până la 65% din preț înainte de finalizarea lucrărilor. „Aceasta reprezintă o expunere excesivă pentru cumpărători exact în etapa în care riscul de eșec este maxim”, subliniază avocatul.
Abordarea reactivă în locul prevenției
Legea prevede sancțiuni de 1% din cifra de afaceri pentru nereguli, dar nu impune conturi escrow, garanții de finalizare sau mecanisme de rambursare – măsuri preventive esențiale în alte jurisdicții. „Aplicarea unei sancțiuni după deturnarea fondurilor nu ajută cumpărătorul care și-a pierdut avansul. Este o măsură simbolică, nu o soluție”, argumentează Dumbrăvanu.
Iluzia statutului privilegiat în caz de insolvență
Deși legea prevede un rang privilegiat pentru cumpărători în masa credală, acest statut este secundar față de creditorii garantați – de obicei, băncile. „Practic, acest privilegiu e decorativ. După satisfacerea băncilor, nu mai rămâne mare lucru pentru restul creditorilor, inclusiv pentru cumpărători”, avertizează avocatul.
Modele europene
Modelele europene oferă o protecție reală a cumpărătorilor. De exemplu, în Belgia (Legea Breyne) există o garanție de finalizare obligatorie, cu un avans maxim de 5%, iar plățile sunt corelate cu progresul real și verificabile de un arhitect. În Franța (VEFA), se oferă o garanție financiară de finalizare (GFA), avansul este blocat în cont special, iar există dreptul de reținere a 5% din preț pentru neconformități. Polonia impune conturi escrow obligatorii și un fond colectiv de garantare a dezvoltatorilor, iar Spania oferă garanții bancare pentru toate avansurile și răspundere subsidiară a băncilor.
Concluzie
Legea adoptată de Senat aduce câteva modificări notabile, cum ar fi obligația înregistrării antecontractelor în Cartea Funciară, limitarea avansului la 15%, eșalonarea plăților în funcție de stadiul lucrărilor și acordarea cumpărătorilor unui statut privilegiat în caz de insolvență. Cu toate acestea, fără mecanisme preventive solide și garanții financiare clare, rămâne riscul ca protecția promisă să fie mai degrabă una declarativă decât efectivă. „Propunerile legislative românești reprezintă o reglementare superficială ce eșuează în abordarea cauzelor primare ale vulnerabilității cumpărătorilor, implementând mecanisme reactive în loc de sisteme preventive robuste și demonstrând o preferință implicită pentru interesele dezvoltatorilor”, declară Dumbrăvanu.
Recomandări
Se recomandă următoarele reglementări pentru a implementa o protecție adevărată a investitorilor în sectorul imobiliar:
- Implementarea unui sistem de garanții financiare obligatorii (de finalizare sau rambursare) emise de bănci sau societăți de asigurare.
- Reducerea plafonului pentru avans la 5-10% și definirea unui calendar de plăți granular, cu etape precise de construcție verificabile profesional.
- Introducerea conturilor escrow obligatorii administrate de terți (notari, bănci) pentru fondurile cumpărătorilor.
- Crearea unui Fond de Garantare al Dezvoltatorilor finanțat prin contribuții obligatorii, care să intervină în caz de insolvență.
- Implementarea unei responsabilități directe a băncilor pentru verificarea existenței garanțiilor și utilizarea conformă a fondurilor cumpărătorilor.
„Legea Nordis” adoptată de Senat are, pe scurt, prevederi care includ limitarea avansului solicitat de dezvoltatori la maximum 15% din valoarea totală a locuinței la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare, plăți ulterioare de 25% la finalizarea structurii și 25% la finalizarea instalațiilor, obligația înscrierii în Cartea Funciară a promisiunilor de vânzare-cumpărare și depunerea avansurilor într-un cont bancar separat. Cu toate acestea, în lipsa unei priorități față de creditorii garantați, această lege riscă să rămână fără efect practic.
