Piața imobiliară din România în criză
Piața imobiliară din România se confruntă cu una dintre cele mai dificile perioade din ultimul deceniu, caracterizată prin acumulări rapide de datorii și o scădere semnificativă a cererii. Datoriile dezvoltatorilor imobiliari au depășit recent pragul de 35 de miliarde de lei, o sumă de peste două ori mai mare decât acum zece ani, conform unei analize realizate de compania de consultanță Frames.
Perspective negative pentru 2026
Consultanții avertizează că anul 2026 ar putea aduce noi recorduri negative pentru sector, pe fondul majorării taxelor și al reducerii cererii pentru locuințe. Datele oficiale de la Registrul Comerțului și Ministerul Finanțelor indică faptul că, din cele aproximativ 7.300 de firme active în dezvoltarea imobiliară, 564 au intrat în dizolvare în ultimii doi ani, 310 și-au suspendat activitatea, iar 57 au ajuns în insolvență.
Analiza riscului de insolvență
Analiza bazată pe scorul Altman arată că peste 2.700 de companii se află în prezent într-o zonă de risc mare sau foarte mare de insolvență, în timp ce alte aproximativ 1.600 prezintă un risc mediu. Scorul Altman este calculat pe baza mai multor indicatori financiari, precum profitabilitatea, lichiditatea, eficiența activelor și gradul de îndatorare, oferind o estimare a riscului de faliment.
Îndatorarea și performanțele financiare
Gradul ridicat de îndatorare reprezintă principala vulnerabilitate a sectorului. Datoriile dezvoltatorilor au crescut semnificativ, de la 26,8 miliarde de lei în 2020 la 33,2 miliarde de lei în 2024, iar estimările pentru 2025 arată un nivel de peste 35 de miliarde de lei. Comparativ, în 2015, datoriile totale ale dezvoltatorilor imobiliari erau de doar 15,1 miliarde de lei.
Performanțele financiare s-au deteriorat, pierderile nete crescând de la 518,8 milioane de lei în 2022 la 610,3 milioane de lei în 2024, iar cifra de afaceri a sectorului s-a redus de la 7,55 miliarde de lei în 2022 la 6,4 miliarde de lei în 2024. Profitul net a scăzut cu peste 300 de milioane de lei în aceeași perioadă.
Volumul locuințelor nevândute
Un efect direct al scăderii vânzărilor este acumularea unui volum record de locuințe nevândute, valoarea stocurilor imobiliare depășind 10 miliarde de lei în 2025, comparativ cu 7,5 miliarde de lei în 2022 și doar 1,51 miliarde de lei în urmă cu un deceniu.
Structura pieței și riscurile asociate
Structura pieței contribuie la fragilitatea sectorului, majoritatea dezvoltatorilor funcționând ca societăți cu răspundere limitată sau microîntreprinderi, cu resurse financiare limitate și expunere ridicată la șocurile economice. Numai un număr redus de companii sunt organizate ca societăți pe acțiuni, având acces mai facil la capital.
Impactul majorării TVA-ului
În București, situația este deosebit de tensionată, cu peste 2.300 dintre cei aproximativ 3.000 de dezvoltatori activi considerați cu risc mare sau foarte mare de insolvență. Probleme similare se regăsesc și în județele Cluj, Timiș și Constanța. Majorarea TVA-ului la locuințele noi de la 9% la 21% a amplificat dificultățile existente, având în vedere că majoritatea apartamentelor vândute în România sunt de mici dimensiuni și sensibile la creșterea prețurilor.
