Ghidul esențial pentru achiziția unui apartament: ce trebuie să verifici înainte de a semna
Cumpărarea unui apartament nou reprezintă o investiție financiară majoră, dar și un risc semnificativ, în special pentru cumpărătorii care nu sunt familiarizați cu procesul. Expertiza în documentația tehnică este crucială pentru a evita neplăcerile și escrocheriile. O analiză amănunțită a actelor înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare poate preveni cheltuieli ulterioare considerabile.
Un caz concret din Constanța ilustrează pericolele pe care le pot întâmpina cei care doresc să cumpere un apartament. Un cetățean italian a achiziționat, în urmă cu peste zece ani, un apartament de la un alt proprietar, care l-a cumpărat anterior de la o firmă de investiții imobiliare. Acest ultim cumpărător s-a confruntat cu probleme grave, acuzând investitorul că a folosit materiale de calitate inferioară și a realizat lucrări defectuoase, ceea ce a dus la infiltrații de apă în imobil. Proprietarul actual susține că imobilul are vicii severe de construcție, iar vânzătorul a ascuns aceste probleme. Cazul se află în prezent în instanță.
Ce trebuie verificat prima dată
Pentru a minimiza riscurile asociate cu vicii ascunse, specialiștii în construcții și juriștii recomandă solicitarea autorizației de construire și a cărții tehnice a imobilului. Aceste documente trebuie confruntate cu realitatea de pe teren, verificând coerența elementelor structurale vizibile, cum ar fi grinzile, pereții și stâlpii. Cartea tehnică este cel mai important document, având rolul de a demonstra că imobilul a fost construit legal și conform normativelor în vigoare.
Cartea tehnică, obligatorie în construcții din 2007, trebuie întocmită de dezvoltator cu ajutorul personalului atestat. Acest document conține dovezi ale proiectului de structură verificat și include procesele-verbale pentru lucrările ascunse, confirmând că lucrările executate corespund proiectului aprobat. De asemenea, trebuie să conțină procesul-verbal de recepție finală, care dovedește că nu au existat observații de remediere sau că toate problemele constatate au fost deja soluționate.
Riscurile financiare majore și importanța legalității
Documentația incompletă poate duce la probleme birocratice și tehnice, precum și la incertitudini privind siguranța clădirii. Avocatul Ionuț Cazan din Baroul Constanța subliniază că lipsa documentelor esențiale din cartea tehnică transformă orice modificare viitoare a apartamentului într-un demers costisitor. Expertizele complexe necesare pentru a determina caracteristicile structurii pot fi descurajante din punct de vedere financiar, iar obținerea acordului vecinilor devine o provocare. Autoritățile sunt reticente în a aviza modificări pentru clădiri fără proces-verbal de recepție sau cu carte tehnică incompletă.
Costurile unei expertize tehnice realizate după achiziție pot fi de cinci ori mai mari pentru un apartament, iar în cazul blocurilor mari, acestea pot ajunge la valoarea întregii unități locative. Dacă expertiza indică necesitatea unor consolidări, costurile de reparație pot varia între 40% și 70% din valoarea totală a imobilului.
