Noua reglementare „Nordis” a fost adoptată: ce beneficii sunt oferite celor care achiziționează apartamente în stadiul de proiectare
Legea nr. 207/2025, care impune limite stricte pentru avansurile cerute de dezvoltatori în antecontractele imobiliare, a intrat în vigoare pe 11 decembrie 2025 și schimbă modul în care se vor putea încheia convențiile de rezervare și promisiunile de vânzare-cumpărare pentru locuințele aflate în construcție. Această lege, care a apărut pe fondul dezvăluirilor publice privind „Schema Nordis”, reprezintă un demers legislativ important destinat protejării cumpărătorilor în relația cu dezvoltatorii.
Una dintre cele mai semnificative prevederi ale legii se referă la momentul semnării promisiunii de vânzare-cumpărare. Până acum, dezvoltatorii puteau încheia astfel de acte înainte de autorizarea completă a proiectului. Din 11 decembrie, promisiunea poate fi semnată doar după ce:
- autorizația de construire este notată în cartea funciară;
- în cazul condominiilor, este realizată operațiunea de preapartamentare și sunt deschise cărțile funciare pentru viitoarele unități individuale;
- notarul solicită obligatoriu înscrierea promisiunii în cartea funciară.
Astfel, cumpărătorii nu vor mai semna acte sau plăti sume pentru apartamente „pe hârtie”, ci doar după ce există garanții juridice că proiectul este autorizat.
Convențiile de rezervare
În etapa inițială, când cumpărătorul rezervă o locuință, legea limitează riscurile financiare. Convențiile de rezervare vor putea fi semnate cel mult pentru 60 de zile, iar avansul plătit nu poate depăși 5% din valoarea imobilului. Dacă în acest interval nu se ajunge la semnarea unei promisiuni de vânzare din culpa dezvoltatorului, acesta este obligat să restituie integral suma în maximum 30 de zile.
Limitarea avansurilor
Una dintre cele mai discutate prevederi ale legii este limitarea avansurilor cerute în cadrul promisiunilor de vânzare-cumpărare, care vor fi plafonate în funcție de progresul șantierului. Pentru structura de rezistență, se poate cere maximum 25% din preț, iar după finalizarea acesteia, pentru instalații, maximum 20%. Toate sumele plătite ca avans vor fi depuse într-un cont dedicat exclusiv acelui proiect, iar accesarea fondurilor se va face doar cu aprobarea diriginelui de șantier.
De asemenea, articolul 6 din lege stipulează că sumele achitate de cumpărător ca avans se depun într-un cont bancar dedicat proiectului și pot fi folosite doar pentru dezvoltarea acestuia, reducând riscurile de abandonare a lucrărilor din lipsă de fonduri. Nerespectarea acestor reguli poate duce la amenzi de până la 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului.
Preapartamentarea
Legea conține și o componentă tehnică legată de înregistrarea cadastrală. Operațiunile de preapartamentare vor deveni obligatorii din 8 martie 2026, iar autoritățile au amânat aplicarea acestei măsuri pentru a adapta sistemul informatic necesar. Până atunci, înscrierea autorizației se face individual pentru fiecare unitate, iar notarii sunt obligați să noteze promisiunile în cartea funciară.
Modificări și controverse
Forma finală a legii votată în Camera Deputaților diferă de cea adoptată inițial în Senat, iar două propuneri considerate avantajoase pentru cumpărători au fost eliminate: reducerea cu 25% a onorariului notarial pentru clienții însoțiți de avocat și acordarea statutului de creditor privilegiat cumpărătorilor în caz de insolvență a dezvoltatorului.
Antoanela Comșa, Deputy CEO într-o companie de dezvoltare imobiliară, a declarat că actul normativ lasă loc de interpretări, inclusiv în privința utilizării avansurilor. De asemenea, a avertizat asupra lipsei unor norme de aplicare care creează incertitudine în privința tranzacțiilor deja începute.
